2016总结展望|政策篇:2016先扬后抑,2017调控仍加码、信贷更严苛

2016总结展望|政策篇:2016先扬后抑,2017调控仍加码、信贷更严苛
房教在线  2016-12-24 16:03   阅读(1256)
摘要:2016年,房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终,全国去库存的刺激性政策与部分热点城市控房价紧缩政策相并行。基调上,上半年以刺激为主,下半年开始转向抑制“资产泡沫”,整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征。

导读:2016楼市风云变化离不开“刺激”与“抑制”,而2017年楼市基调已定:“房子是用来住的”。

2016年,房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终,全国去库存的刺激性政策与部分热点城市控房价紧缩政策相并行。基调上,上半年以刺激为主,下半年开始转向抑制“资产泡沫”,整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征。

展望2017年,中央经济工作会议提出房地产政策新基调,我们认为不会全面转向调控,落实“一城一策”,限购、限贷城市或将进一步扩容,热点城市调控加码仍会继续。信贷政策支持自住、打击投资,房地产业信贷资金收紧状况将愈加严苛。

2016年总结

一、中央宽信贷、调首付、降税负,近30省市跟进去库存新政

二、前3季度,全国房地产政策以“去库存”为主基调,中央层面接连落地一系列刺激政策,包括调首付、降税负、宽信贷等。与此同时,地方纷纷出台去库存刺激性措施。

1、一季度中央调首付、降税负、宽信贷,随后进入“寂静期”

1月,国土部再次强调去库存,紧随其后中央出台多项刺激性政策,包括下调不限购城市首付比例,首套房首付最低至20%,多部委联合发文调整契税、营业税,以及5月全面实行“营改增”,交易税负较之前再降4.8%。同时,央行维持稳健偏宽松货币政策,前三季度全国人民币贷款增加10.16万亿元,其中大部分流向房地产市场,居民购房贷款占新增贷款比重从1月份的17%上升到7月份的97%,就可见一斑。政策面和资金面的宽松,直接推动了刚性、改善购房需求释放,房价上涨带来的财富效应又带动了大量投资、投机需求进入,楼市成交量迅速回升。

2、近30省市出台全面刺激方案,将去库存目标具体量化

紧随中央,30多个省市先后出台刺激方案:其一,鼓励农民进城买房,如对退还宅基地的农民给予货币奖励。其二,调减乃至暂停土地供应,以湖南省为例,去化周期在3年及3年以上的城市停止房地产用地供应。其三,多数城市给予购房货币补贴。譬如沈阳对契税税率超过1%的部分给予补贴,并对在校生购房有奖励政策。

二、四季度收紧调控全面铺开,稳房价、控地价意图彰显

因城施策可谓是本轮房地产调控的主旋律,前3季度,热点一、二线城市相继落地楼市调控,3月上海、深圳率先调整限购、限贷,苏州、南京等出台限价,政策力度相较温和。国庆期间,22城密集出台调控政策,短期内限购、限贷城市大幅扩容,城市政策广度和力度不断加码,热点城市稳房价、控地价的决心逐渐显现。

1、3月开始热点城市相继收紧调控,但力度都较为温和

3月份,上海、深圳接连升级限购、限贷。随后苏州、南京依次落地“限房价、限地价”新政,意在给楼市、地市降温。8月份,苏州首开先河重启限购,随后南京、杭州、厦门、武汉、郑州等热点二线城市纷纷效仿。

整体而言,这类限制性政策力度较为温和,譬如南京二套房首付比例仅上升5%,对于购房者心理层面影响着实有限,更难以打破热点城市地价、房价轮动上涨的市场预期。9月份,全国土地市场密集成交64宗单价、总价地王,创造年内制高点,政策收效甚微。

2、去杠杆、抑制资产泡沫,控一线、稳二线、搞活三四线

7月,中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”,重申“去产能、去杠杆、去库存、补短板、降成本”五大任务。中央对热点城市房价过快上涨带来的泡沫风险表示担忧,短期内目标明确,“去杠杆”、“抑制资产泡沫”,遏制房价过快上涨,引导房价回归合理区间。

明确房地产市场调控的主基调仍为去库存问题,但要区别对待,一城一策,一、二线城市要防泡沫,三四线城市要同城镇化相结合,着力去库存。

3、930开启22城密集调控,城市政策广度和力度不断加码

本轮房地产市场调控政策是“以限为纲”,主要涉及限购、限贷、限价、限钱。其中,限购、限贷出现频率最高,部分城市更是升级原先的限购、限贷政策。限购政策注重有的放矢,其一,非本地户籍家庭限购1套住房,本地户籍家庭限购2套住房;其二,多数城市限购范围主要集中在中心城区,远郊区域并不限购;其三,个别城市分面积段限购,大户型产品并不限购。多数城市首套房首付比例升至30%,二套房首付比例升至40%-50%,并且暂停发放第三套及以上住房贷款。个别城市限贷政策愈加严苛,尤以热点一、二线城市为甚,南京、苏州二套房首付比例可达80%。除此之外,成都、惠州等城市通过直接干预预售证审批环节限定房价,上海、深圳等城市则严控房企拿地资金来源。

4、不同以往高举轻放,强力整顿市场秩序

整顿市场秩序是本次房地产市场调控的一大亮点:其一,通过及时澄清不实新闻报道,打击房地产虚假广告,正确引导社会舆论导向;其二,严查违法违规房地产开发企业和房地产中介企业,促使房地产市场健康发展;其三,严禁首付贷,规范互联网众筹买房行为;其四,加强土地拍卖资金监管,防范违规资金流入土地市场。

三、政策未能扭转房价一致看涨预期,催生四方面行业新问题 

尽管因城施策、分类调控已是当前房地产市场调控的主旋律,但是政策效果明显不及市场预期,更是出现了一系列新的问题,集中表现在以下四个方面:

1、房地产仍为经济增长引擎,市场各方料定政策“投鼠忌器”

因宏观经济面临较大下行压力,房地产行业依旧是稳增长的重要抓手,即使热点城市出现了房价泡沫问题,决策层断然不会全面收紧调控政策,低迷的经济走势与房地产政策形成了微妙的“紧平衡”关系。值得一提的是,土地出让金事关地方财政收入,部分中小城市土地出让金更是地方政府唯一财政收入来源,地方政府对于土地财政依赖度有增无减。

2、货币宽松叠加资产荒,楼市“财富效应”强化房价上涨预期

为了刺激经济增长,年内货币政策显著宽松,同时叠加“资产荒”愈演愈烈,一方面是大量资本面临实体经济“无项目可投”、“没有赚钱项目可投”的窘境,另一方面却是热点城市房价在天量信贷杠杆撬动下的节节攀升,似乎热点一、二线城市房地产市场已是唯一能赚钱的行业,这些城市的房产逐渐成为大类资产配置的重要方向,这样的“财富效应”又在吸引着一批批资金前仆后继地进入,不断自我强化房价看涨预期。最终使得所有的调控政策都显得苍白无力。

3、居民房贷占新增贷款比重连续超70%,高杠杆风险愈加凸显

二季度以来,楼市成交明显转暖,各线城市成交量同比增长显著,这与商业银行积极放贷、大力开展房贷业务密不可分。央行数据显示,银行信贷资金很大一部分流入房地产市场,住户中长期消费贷款(房地产、汽车为消费贷款大头)占当月新增贷款的比重直线提升,个别月份占比超70%,引发居民高杠杆风险。

4、房价预期一致看涨,投资需求从核心城市外溢周边城市

受制于热点一、二线城市限购、限贷政策从紧执行,部分置业需求被迫向周边中小城市外溢,尤以佛山、东莞、昆山等三、四线城市为代表。投资、投机性需求大量进场,显著抬升外围中小城市房地产市场热度,房价上涨动力强劲,市场预期更是一致看涨。

2017年展望

一、货币政策转向稳健偏中性,房地产信贷资金监管更严苛

鉴于宏观经济依旧面临较大下行压力,央行现有货币政策较难发生根本性逆转,我们认为2017年货币政策仍将维持相对稳健基调,全面收紧的可能性较小,但是像2016年这样宽松的货币政策肯定不复存在。中央经济工作会议明确指出2017年货币政策保持稳健中性……着力防控资产泡沫,确保不发生系统性金融风险。 

不过,对房地产而言,信贷定向调控仍将延续,中央经济工作会议明确指出“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落“。

预计主要将坚持以下两点措施:其一,加强土地竞买资金监管,预计更多的热点城市将效仿上海、广州,加大企业拿地资金监管力度,要求土地竞买资金必须使用自有资金;其二,进一步加强居民购房资金监管,严厉打击首付贷、互联网众筹买房等违规交易行为。

二、中央政策延续“空窗期”,建立长效机制“任重而道远”

囿于各线城市房地产市场持续分化,热点城市房价过快上涨,泡沫风险积聚,三、四线城市人口持续净流出,购房需求难见爆发式增长,高库存风险悬而未决。2017年中央层面政策“空窗期”仍将延续,地方政府将因城施策、分类调控,或继续加码紧缩政策,或继续保持刺激政策。

对于中央经济工作会提提出的房地产业长效机制而言,房产税短期内出台的可能性微乎其微。“长效机制”的具体措施可能会出现在以下几方面: 一,热点城市通过调整规划或者盘活存量低效建设用地,增加住宅土地供应;二,库存过高的三、四线城市“有供有限”政策仍需从紧执行,逐步调降乃至暂停土地供应;三,深入推进新型城镇化建设,加快中小城镇交通、医疗、教育等市政工程建设,吸引更多转移人口向三、四线城市迁移,实现楼市库存去化与新型城镇化建设现结合。

三、限购、限贷城市数量进一步扩容,热点城市调控力度加码

鉴于热点一、二线城市房价上涨压力犹存,我们认为本轮调控政策将跨越较长的时间周期,短期内“四限”政策(限购、限贷、限价和限钱)不会快速退出,预计限购、限贷城市将继续扩容,长沙、宁波等尚未出台调控政策的城市,不排除将跟进落地限购、限贷政策的可能性;天津、济南、成都等调控政策相较温和的城市,或将效仿郑州、武汉,进一步加码调控。


       房教在线edu.crep.cn是专业的地产行业职业教育学习平台,汇集房地产策划师、房地产分析师、房地产经纪人、置业顾问、社区运营管理师等国家职业培训课程,助力地产人智慧成长。

转自:克而瑞地产研究


评论文档  0次评论
您可以输入140个字
验证码: 看不清楚?换一张
showMod:2
点击这里在线咨询
回到顶部
机构Code:31623